Forum

Može li netko u kratkim crtama pojasniti oporezivanje nekretnina i zemljišta PDV-om od 01.01.2015.

- I građevina i građevinsko zemljište oporezivo je s 25% PDV-a i tako je postupanje za tu nekretninu dvije godine od datuma prvog nastanjenja, odnosno korištenja.
- Po isteku te dvije godine ne obračunava se PDV, kupac plaća PPN (oprez! – ispravak pretporeza kod isporučitelja ako se ne prenosi porezna obveza). Ako je kupac obveznik PDV- na kupca se može prenijeti porezna obveza, ne radi se ispravak pretporeza.
- Isporuka samo građevinskog zemljišta je oporeziva PDV-om.
- Isporuka ostalih zemljišta (poljoprivredno…) nije oporeziva isporuka PDV-om, kupac je obveznik plaćanja PPN.

Ako se radi o gradnji i prodaji stana u novogradnji i sljedeća je situacija:
- objekt je u fazi gradnje
- potpisan je Ugovor o kupoprodaji nekretnina sa kupcem u 2014.-toj godini u iznosu 100.000,00 €
- isporuka stana kupcu (po Primopredajnom zapisniku) će se dogoditi npr. sredinom 2015. godine, te to piše i u Ugovoru
- kupac je uplatio kaparu od 10.000,00 €
U prijelaznim odredbama (sa predavanja koja su držali članovi Porezne uprave) piše da će se za stanove/nekretnine za koje je Ugovor potpisan u 2014.-toj godini porezi razrezivati kao što su se razrezivali u 2014.-toj godini.

Dobili smo informaciju da će se tražiti da se ispostavi konačan račun (u punom iznosu kupoprodajne cijene) za stan iako nije stan predan kupcu. Objašnjenje koje smo dobili je da je to iz razloga što Porezna smatra da je samim potpisom Ugovora došlo do prijenosa robe.
Smatramo da to nije točno, jer u takvim Ugovorima izričito piše da to toga nije došlo, te da će do toga tek doći (u ovom slučaju sredinom 2015.-te), te ako se kaže da će se porezi razrezivati kao i prije ove promjene Zakona (ako je Ugovor potpisan u 2014-toj), to onda znači da bi sei računi trebali ispostavljati kao do sada (jedno logično povlači drugo). Smatram da se treba (ili se već trebao, ovisno kada je uplaćeno 10%) izdati Račun za predujam na 10%, a tek kod Primporedaje stana ispostaviti konačni račun (pritom stornirajući Rn. za predujam).

Razlozi za ovakav moj stav:
- Ugovor o kupoprodaji nekretnina je samo popis dogovorenih obveza dviju strana, te je bio osnova za Porez na promet nekretnina (ne za PDV)
- Ugovor se može raskinuti u roku od godinu dana, te zatražiti povrat PPN-a (to dodatno govori da je Ugovor samo dogovor dviju strana, a ne primopredaja)
- Primopredajni zapisnik postoji kao dokument (zar nije logično da onda i bude osnova za primopredaju robe)
- U Ugovoru izričito piše kada bi trebalo doći do predaje robe (on sam nije garancija predaje robe, jer samo kaže kada bi "trebalo" doći do toga)

Da li postoji službeno mišljenje porezne na ovakav slučaj (ako je potrebno ispostaviti konačni račun, bilo bi dobro imati logičan razlog za to i bilo bi dobro to što prije znati, so obzirom da za cca tjedan dana ističe rok za predaju takvih računa - 20.01.)?

U kratko, odgovor može biti u jednoj rečenici: I ugovor je račun, a osobito ako ima sve elemente računa (čl. 54., st. 2. Općeg poreznog zakona).

Dalje, prema čl. 78., st. 1. obveza je svakog poreznog obveznika izdati račun za isporuke dobara i usluga koje je obavio drugom poreznom obvezniku ili pravnoj osobi koja nije porezni obveznik. Ovdje Zakon o PDV-u daje naglasak na "koje je obavio".

I banke su tražile račune za neizgrađenu nekretninu kako bi mogle odobriti kupcu kredit, a porezni savjetnici su se čudili s pitanjem: Za što se izdaje račun, za maglu?

U Vašem slučaju do isporuke robe (stana) zasigurno nije došlo, ali ugovorom je kupac stekao pravo na stan koji će se izgraditi, ujedno ugovor obvezuje prodavatelja na isporuku i kupca na plaćanje. I pravo na nešto je s poreznog motrišta isporuka.

Upravo zbog složene problematike isporuke kod sklapanja predugovora, ugovora i sl. isprava u prometu nekretnina, Porezna uprava se očitovala s brojnim mišljenjima (dovoljno je u našem pretraživaču označiti za davatelja: Porezna uprava i za ključne riječi upisati: ugovor nekretnina).
Na žalost, konkretan odgovor na Vaše pitanje nije dan u niti jednom mišljenju u našoj bazi.

I naravno, o problematici oko izdavanja računa
Da, ako izdate račun s obračunanim PDV-om na vrijednost građevinskog dijela, nastaje i obveza za PDV. U tom slučaju ne treba izdati račun za predujam.

Poštovani,

na žalost Vaši argumenti zbog kojih se odlučujete tumačiti kupoprodajni Ugovor kao isporuku dobara je poprilično bez osnove.

Informacija da banke traže račun da bi isplatile kredit je potpuna neistina. Da bi isplatile kredit, banke traže sljedeće:
- ovjeren kupoprodajni ugovor
- ovjeren ugovor o kreditu (zalog ne mora biti na nekretninu koja se prodaje)
- uredan vlasnički list za nekretninu na koju se stavlja zalog
- te određen papire od kupca radi osiguranja banke prije same isplate
Niti u jednom trenutku banka ne traži račun, te Vas molim da ne širite dezinformacije.

Isto tako, nije istina da kupac ima ikakva prava na nekretninu samim potpisom ugovora. Samim potpisom ugovora se definira dogovor između dvije strane. Ukoliko dođe do ispunjenja dogovora sa strane kupca (isplata), tek onda kupac može dobiti od prodavatelja tabularnu ispravu (clausula intabulandi) zahvaljujući kojoj kupac može pristupiti prijenosu vlasništva na sebe.
Sve dok se vlasništvo ne prenese na kupca prodavatelj može rspolagati nekretninom. Poznati su slučajevi gdje je prodavatelj dva puta prodao stan - upravo ovaj ekstremni primjer govori o tome da iako je ugovor potpisan i dalje prodavatelj raspolaže s nekretninom.

U konačnici je žalosno da se vodite argumentima koji su poprilično klimavi, a ne argumentima koji su zdravorazumski logični (da je do isporuke robe došlo tek po primopredajnom zapisniku). Umjesto da olakšate prelazno razdoblje poduzetnicima kojima ste upravo od 01.01.2015. dali još jedan razlog da prestanu investirati, Vi se držite argumenata za koje je vrlo upitno da li bi prošli na višem sudu. Smatram da je Vaše mišljenje potpuno suprotno međunarodnim financijskim i računovodstvnim normama, te suprotno Zakonu o vlasništvu gdje raspolaganje pravima na nekretninu nastaje tek prijenosom vlasništva (povjerenje u Zemljišne knjige).

Poštovani Tomo,
upravo ovaj forum služi da svatko može iznijeti svoje mišljenje i tako pomoći struci.
Ugovor određuje Zakon o obveznim odnosima i velika je razlika između dogovora i ugovora.
Da su banke tražile račune, jesu. Da sve banke traže račune, ne traže. Na žalost naša poslovna praksa je raznolika.
Sve što smo Vam odgovorili, bilo je u dobroj vjeri, osnovano na 15-godišnjem iskustvu u savjetovanju.
I konačno zbog ostalih korisnika ovog foruma, ništa navedeno u ovoj temi nema veze s međunarodnim financijskim i računovodstvenim normama. A porezno je motrište tako kako je navedeno, ima uporište u propisu sviđalo se to nekome ili ne. Možda je ovo dokaz da ipak treba davati kratke odgovore - u jednoj rečenici.

Poštovani,

isprike ako je moj odgovor bio pomalo ljut (nije bio usmjeren na dijalog), te Vam se zahvaljujem na Vašim odgovorima.
Stvar je u tome da se nalazimo u situaciji gdje nam i dalje neke stvari nisu logične, pa pokušavamo razumjeti, a zbog nedostatka informacija iz Porezne uprave, te manjka njihove volje da nas pismeno obavijeste o načinu fakturiranja.

Naši pravnici smatraju da dio "ugovor je račun, a osobito ako ima sve elemente računa (čl. 54., st. 2. Općeg poreznog zakona)" nema smisla, jer upravo taj ugovor koji se spominje nema sve elemente računa (npr. uopće se ne spominje iznos PDV-a), te nema funkciju isporuke dobara niti funkciju prijenosa prava na ta dobra.

Isto tako, radili smo sa svim bankama do sada (dugi niz godina), te nikada nas bana nije tražila račun. Čak niti ne razumijem zašto bi im trebao.

Razumijem da Vi prenosite mišljenja Porezne uprave, ali isto tako naši pravnici, te RIF (koji savjetuje računovodstvene servise) smatraju da su argumenti za to mišljenje vrlo slabi.

Kada govorimo o međunarodnim standardima, Hrvatska je preuzela određene međunarodne standarde u računovodstvu, te smatram da se ova mišljenja kose sa međunarodnim standardima definicije prepoznavanja prihoda (isporuka konačnog računa). Po IAS/IFRS standardima (koji su vrlo slični i GAAP standardima), stoji sljedeće:

Revenue may be recognized when:
a) The entity has transferred to the buyer the significant risks and rewards of ownership of the goods
b) The entity retains neither continuing managerial involvement to the degree usually associated with ownership nor effective control over the goods sold
• Criteria A and B are similar to the US GAAP requirement that delivery has occurred.
c) The amount of revenue can be measured reliably
• This criterion is similar to the US GAAP requirement that the seller’s price is fixed or determinable.
d) It is probable that the economic benefits associated with the transaction will flow to the entity
• This criterion is similar to the US GAAP requirement that collectability is reasonably assured.
e)The costs incurred or to be incurred in respect of the transaction can be measured reliably.
• Although not noted as one of the four US GAAP criteria for revenue recognition, when costs cannot be reliably estimated, such as for warranties (ASC 460-10-25-6) revenue recognition is precluded.

Smatram da točke a), b) i d) nisu ispunjene.
a) Rizici i vlasništva nad nekretinom nisu niti u najmanjoj mjeri prenijeti na kupca potpisom ugovora
b) Prodavatelj i dalje ima potpunu kontrolu nad nekretninom bez obzira što je ugovor potpisan
d) Isplata kupca ili banke (ukoliko se radi o kreditu) prema prodavatelju uopće nije sigurno po potpisu ugovora

Još jednom se ispričavam zbog impulzivne prošle poruke.
U svakom slučaju hvala Vam na Vašim odgovorima i trudu, te se nadam da je ova poruka bila konstruktivnija, jer stvarno želim razumijeti razlog odluke Porezne uprave za ovakvim mišljenjem kada svi argumenti upućuju na suprotno.

Da li imate iskustava sa kupnjom i prodajom nekretnina i da li možete provjeriti da li je ovo ispravno ili još moram na nešto posebno pripaziti.
Trg. društovo(obveznik PDV-a) ako kupi novu nekorištenu nekretninu (stan) u 2016. g i tu istu nekretninu odmah proda fiz. osobi. kod kupnje ima pravo za odbitak PDV-a a kod prodaje mora platiti PDV tj. zaračunati ga kupcu tj. fizičkoj osobi.
U roku od 30 dana trg. društvo mora poslati obrazac PPN u Poreznu upravu

U slučaju da ne proda nekretninu već ju koristi kao poslovni prostor (za odministraciju i logistiku) kod kupnje ima pravo odbitak PDV-a. Ako se nakon više od dvije godine odluči prodati tu nekretninu fiz.osobi ne mora platiti pdv, tj izl.faktura ide bez PDV-a a kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina od 5%.

Vidi odgovor niže od Dax od 04.11.2014.
i
https://misljenja.hr/novosti/oporezivanje-nekretnina-porezom-na-promet-nekretnina-od-1-sijecnja-2015/1340/
i
https://misljenja.hr/novosti/oporezivanje-nekretnina-pdv-om-od-1-sijecnja-2015/1338/

Zemljište je u firmi vođeno kao dugotrajna imovina. Nije bilo u temeljnom kapitalu. Napravljena je isplata neoporezive dobiti poduzeća jednome od vlasnika, tako da je dobit kompenzirana sa tim istim zemljištem. Ispostavljen je račun sa pdv-om za zemljište, pdv je plaćen, napravljena je kompenzacija, provedena i predan je JOPPD obrazac za isplatu neoporezive dobiti ( šifra 42) i kompenzaciju (isplaćeno šifra 7) . Da li poduzeće ili fizička osoba, u ovome slučaju jedan od vlasnika, tj. kupac zemljišta ima još kakvu obavezu prema Poreznoj Upravi? Hvala.

Pitanje:
Firma u sustavu pdv-a, gradi zgradu (ulazni računi su bez poreza-temeljem PPO), vodi se na 6.
Pri prodaji kakav je status pdv-a (prodaje se pravnoj osobi koja nije u sustavu pdv-a)

1.od izgradnje do prodaje gotove zgrade nije prošlo 2 godine
2.od stavljanja u uporabu je prošlo 2 godine

Odgovori su niže, no ponovimo:
1. Obračunava PDV, nije bitno koliko traje gradnja (već koliko je u uporabi izgrađena nekretnina).
2. Oslobođeno PDV-a ili izbor PPO ako kupac može koristiti pretporez u cijelosti.

Hvala.

Naša firma (obveznik PDV-a) je 2016. kupila nekretninu od Grada te je platila porez na promet nekretnina. Nekretnina je u uporabi duže od dvije godine. Sada bi tu nekretninu prodala drugoj firmi (također obveznik PDV-a) te ne znamo dali se u tom slučaju primjenjuje prijenos porezne obveze ili se plaća porez na promet nekretnina.
Molim Vas ako znate da nam što prije odgovorite.

Hvala!

PPO se može primijeniti samo ako kupac ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti.
https://misljenja.hr/porezi/oslobodjenja-i-oporezivanje-nekretnina-pdv-om/1666/

Pravna osoba (u sustavu PDV-a) je putem licitacije kupila poslovno-stambenu nekretninu. Temeljem Ugovora od fizičke osobe je dobio 1/4 iznosa s namjerom da se upiše u suvlasništvo kupljene nekretnine. Licitacija je završila, Ugovorom se fizička osoba upisuje u suvlasništvo kupljene nekretnine (temeljem Ugovora o pozajmici). Nekretnina je kupljena bez PDV-a prema čl. 40.st.1. Kada bi pravna osoba koja je kupila nekretninu htjela prodati svoj dio nekretnine pravnoj osobi da li obračunavamo PDV ili ne? Isto tako ako bi prodala nekretninu fizičkoj osobi da li i u tom slučaju obračunava PDV?

Mislim da je niže već odgovoreno. Naravno uz napomenu da fizička osoba kao suvlasnik dijela nekretnine vjerojatno nije u sustavu PDV-a.

Trebam pomoć u vezi prihoda od prodaje nekretnina i iskazivanja prodaje u pdv obrascu.
Naime, stan (korišten više od 2 godine), poduzeće ( u sustavu pdv-a) prodalo je fizičkoj osobi (građaninu-nije u sustavu pdv-a), naravno, bez pdv-a. Ugovor o kupoprodaji je sklopljen 23.12.2016. i tog dana je ovjeren kod javnog bilježnika i tog dana je od strane javnog bilježnika ovjerena i tabularna izjava. Međutim, u kupoprodajnom ugovoru je ugovoreno da će se uknjižba omogućiti po isplati cjelokupnog iznosa iz ugovora, a to se dogodilo 31.01.2017. Dakle, tabularna izjava je ovjerena od strane javnog bilježnika prije isplate iznosa iz ugovora prodavatelju, pa imam dvojbu, kada oprihodovati ovu prodaju, u 2016. ili 2017. i kada iskazati isporuku u pdv obrascu.

Još jedan dodatak.
Klijent mi kaže da je tabularnu izjavu uručio kupcu na dan plaćanja iznosa (31.01.2017.), a tabularna izjava je ovjerena od strane javnog bilježnika na dan ovjere i kupoprodajnog ugovora, da bi banka omogućila kredit kupcu po povoljnijim uvjetima (a to je 2016.). Porez na promet nekretnina kupac će platiti po stopi 5% (stopa po propisima 2016.).

Za PPN je bitan je ugovor, a za PDV i prihod je bitno kada kupac raspolaže nekretninom, odnosno kada su se na kupca prenijela sva prava raspolaganja i svi rizici u svezi s tom nekretninom.
Možda pomogne: Ne daj bože, da je izbio požar, čija je nekretnina u tom trenutku? U tko bi u tom razdoblju (kada je bio požar) imao trošak adaptacije/renoviranja/popravka?

Dax, hvala, i ja smatram isto.
Osim toga, u brošuri Porezne uprave "Oporezivanje prometa nekretnina" (podaci ažurirani 07.07.2016.) na str.35. piše (istaknuto):
"obveza obračuna pdv-a nastaje kad je nastao oporezivi događaj, odnosno kad su dobra isporučena ili usluge obavljene".
Definitinvo smatram da trenutkom sklapanja kupoprodajnog ugovora, nema ili ne mora biti i isporuke.

Da, ovdje nije riječ o PDV-u, ali obveza za PDV nastaje i ako se na računu iskaže porez na dodanu vrijednost, a račun se ne stornira ako nema isporuke.

Admin 1, isporuka se mora iskazati u pdv obrascu (u razdoblju isporuke), tako da je indirekto riječ i o pdv-u.
A oni koji ispostavljaju račune bez isporuke, pa ga još ni ne storniraju, pa neka plaćaju pdv, to je u redu :)

Iskazivanje u Obrascu PDV nije bilo dvojbeno, već razdoblje nastanka oporezivog (oslobođenog) događaja i prihoda.
I ugovor može biti račun ako sadrži sve propisane elemente.

Slažem se,
lijepi pozdrav

tvrtka u hrvatskoj je prodala nekretninu koja je u drugoj državni članici EU, na koji način se
ta prodaja knjiži, treba li to iskazivati u pdv obrascu

Jednako kao da je kupac iz HR.

nije bitno odakle je kupac,
nekretnina se nalazi u drugoj zemlji članici, a nekretnine se oporezuju u mjestu gdje se nalaze,
pa zato neznam treba li išta u našem pdv

Isprika, pogrešno sam pročitao pitanje. Odgovor bi bio za prodaju nekretnine koja se nalazi u RH strancu.

Ako se nekretnina nalazi izvan RH, njena prodaja nije predmet oporezivanja našim PDV-om i ne iskazuje se u našem PDV obrascu.

hvala

Pozdrav!
Imam pitanje u vezi knjiženja prodaje zemljišta fizičkoj osobi.
Znači poduzeće prodaje građevinsko zemljište fizičkoj osobi. Kod izrade računa pdv se ne obračunava, a nema ni prijenosa porezne obveze, da li sam u pravu? Kako bi išlo knjiženje?

Hvala!

Za PDV odgovor je dan niže.
Knjiženje ovisi o tome je li zemljište evidentirano kao dugotrajna ili kratkotrajna imovina. Učinak bi trebao biti isti jer se zemljište ne amortizira.

Upit vezano za prodaju nekretnine te pojmom korištena nekretnina do i više od 2 godine a prodaje je porezni obveznik drugom poreznom obvezniku. . Naime nekretnina se nalazi u vlasništvu tvrtke od 02/2017 godine te je od tada u imovini tvrtke na temelju kupoprodajnog ugovora. Do tad tj. od 8/2015 god. tvrtka je vršila plaćanje tog istog prostora temeljem predugovora sve do sklapanja kupoprodajnog ugovora, te je u tom razdoblju plaćanje tog prostora knjigovodstveno knjiženo na ulaganje u dugotrajnu imovinu. Nekretnina ide na prodaju te me zanima da li se faktura izdaje sa iskazanim pdv-om ili se koristi prijenos porezne obveze

Prvim nastanjenjem odnosno korištenjem smatra se trenutak stavljanja nekretnine u uporabu o čemu porezni obveznik mora imati odgovarajuću dokumentaciju.
Ako postoji mogućnost ovog izbora primjenjuje se tuzemni prijenos porezne obveze sukladno čl. 75. st. 3. t. c) Zakona o PDV-u.
Detaljnije u Porezni sustav - Porez na dodanu vrijednost: https://misljenja.hr/porezi/oslobodjenja-i-oporezivanje-nekretnina-pdv-om/1666/

Firma je u sustavu PDV-a. Vlasnik firme je umro i nasljednik ne želi nastaviti s radom firme odnosno želi je zatvoriti. Firma je izgradila poslovnu zgradu prije 15 godina koja je do danas djelomično amortizirana. Zgradu i ostalu imovinu želi prodati. Da li na poslovnu zgradu treba obračunati PDV na prodajnu cijenu (prilikom gradnje odbijan je pretporez) bez obzira da li je kupac porezni obveznik u sustavu PDV-a - tada kupac ne plaća porez na nekretnine ?
Malo mi je to sve konfuzno, pa molim pomoć.

Vidjeti detaljnije u našim člancima i mišljenjima MF:
https://misljenja.hr/porezi/oslobodjenja-i-oporezivanje-nekretnina-pdv-om/1666/ i povezana mišljenja
https://misljenja.hr/porezna-uprava/placanje-poreza-na-promet-nekretnina-ili-pdv-a-kod-prijenosa-nekretnina/4919/
Rok za ispravak pretporeza kod nekretnina je 10 godina, https://misljenja.hr/porezi/ispravak-odbitka-pretporeza/2999/

Pozdrav svima!
Trebala bi mi dva savjeta oko prodaje zemljišta.
Porezni obveznik bi prodao zemljište za koje nisu izdane nikave dozvole za građenje ali se nalazi na UPU području drugom poreznom obvezniku pa me zanima da li je oporezivo PDV-om?
Za to zemljište je plaćana najamnina pa me zanima ukoliko bi isti obveznik izrazio volju za kupnju tog zemljišta, da li je moguće uračunati plaćenu najamninu u prodajnu cijenu zemljišta i kako bi se to onda knjižilo budući bi sa uračunatom plaćenom najamninom cijena išla ispod knjigovodstvene?

Hvala!

Za PDV je već odgovoreno ranije pa se samo nadovezujem da bi ovo drugo bio financijski lizing, a lizing može obavljati samo lizing društvo.

Poduzeće, porezni obveznik, ima u imovini poslovnu zgradu koja je u upotrebi duže od 10 godina i želi je prodati.
Kupac je porezni obveznik u HR.
Račun izdajemo bez obračuna PDV-a s klauzulom - tuzemni prijenos porezne obveze čl.75.st.3 Zakona.
Kupac će uplatiti 100.000,00 kn kao garanciju da će kupiti zgradu ( treba riješiti kredit)
Poduzeće mora izdati račun za primljeni predujam s istom napomenom.
Da li je to tako ok.

Ako se primjenjuje PPO kod isporuke, onda se PPO primjenjuje i na račun za avans s istom napomenom.

Mala napomena - dopuna.
Od 1.1.2017. se ovaj izbor za oporezivanje može primijeniti samo pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti za tu nekretninu.
Treba razlikovati jamčevinu od predujma. Ako se jamčevina vrača po primljenoj uplati, PDV se ne obračunava. Na jamčevinu (garanciju) se obračunava PDV samo kada dođe do (aktivacije) te jamčevine, naplate iz iste, npr. zbog neispunjenja ugovornih obveza.
Ako je predujam samo terminološki nazvan jamstvom, a zapravo je riječ o predujmu, da obračunava se PDV i na to jamstvo - predujam (u ovom se slučaju primjenjuje PPO).

Od 1. siječnja 2015. godine Zakonom o PDV-u uređuje se oporezivanje isporuke rekonstruiranih građevina ili njihovih dijelova.
Tako je određeno da isporuka rekonstruirane građevine, pod određenim uvjetima, stječe status nove nastanjene ili nekorištene građevine, odnosno građevine koja je prvi put korištena unutar dvije godine te u cijelosti podliježe oporezivanju PDV-om po stopi od 25%, neovisno o tome je li kupac porezni obveznik upisan u Registar poreznih obveznika za PDV u RH ili je npr. fizička osoba koja nije porezni obveznik upisan u Registar poreznih obveznika za PDV u RH.

Prema članku 40. st. 5. Zakona o PDV-u određeno je: „Isporukom građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, prije prvog nastanjenja odnosno korištenja, ili isporukom kod koje od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine u smislu stavka 1. točke j) ovoga članka smatra se i isporuka rekonstruiranih građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, ako su troškovi rekonstrukcije u prethodne dvije godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene.“
Prodajnom cijenom smatra se naknada određena u čl. 33. Zakona o PDV-u, odnosno to je naknada koju čini sve ono što je isporučitelj primio ili treba primiti od kupca ili neke druge osobe za tu isporuku građevine.

Iz navedenih Zakonskih odredbi proizlaze slijedeći zaključci:

Rekonstruirane građevine u prometu bile bi oporezive PDV-om po stopi 25% i dijelile bi isti porezni položaj kao „nove građevine“ kako je navedeno u članku 40. st .1. t. j.) Zakona o PDV-u u razdoblju od datuma prvog prometa nakon rekonstrukcije (nastanjenja, odnosno korištenja) i sljedeće dvije godine. Nakon tog bi bile oslobođene PDV-a uz pravo izbora na oporezivanje, ako su prodavatelj i kupac porezni obveznici upisani u Registar poreznih obveznika PDV-a u Republici Hrvatskoj.

Ako propisani uvjeti nisu zadovoljeni (…ako su troškovi rekonstrukcije veći od 50% prodajne cijene u prethodne dvije godine prije isporuke…), rekonstruirana građevina zadržava status građevine koja je oslobođena PDV-a te podliježe oporezivanju porezom na promet nekretnina uz obvezu ispravka pretporeza koji je korišten pri rekonstrukciji na temelju ulaznih računa dobavljača, odnosno prodavatelj ima pravo optiranja uz zadovoljenje uvjeta iz članka 40. st. 4. Zakona o PDV-u (kupac porezni obveznik upisan u Registar poreznih obveznika za PDV u RH i ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti).

Smisao navedenih Zakonskih odredbi po meni uzima u obzir rekonstruirane i dovršene građevine, koje su namijenjene uporabi u trenutku otuđenja (prodaje)?
Što sa isporukom \"starih građevina\" na kojima su započeti opsežni radovi rekonstrukcije koji su iz XY razloga obustavljeni i nikad nisu dovršeni - te dvije godine od datuma prodaje takvih građevina nije bilo troškova rekonstrukcije (isti su obustavljeni)? Podliježe li isporuka takve građevine obvezi PDV-a ili je oslobođena?

Odnosi li se pojam nedovršenih građevina (roh-bau) isključivo na nove građevine čija gradnja nikad nije niti dovršena, ili bi se i kod ovakvih nedovršenih građevina u postupku rekonstrukcije moglo također govoriti o nedovršenim građevinama, obzirom da iste
nisu spremne za uporabu i nastanjenje? Ako da - onda je i isporuka ovakvih građevina oporeziva PDV-om?

Općenito mislim da nema jasnih tumačenja, može li stara građevina koja je nedvojbeno bila u uporabi (nastanjena) izgubiti status \"građevine u uporabi\", ukoliko je riječ o krupnim građevinskim zahvatima rekonstrukcije, gdje su de facto sačuvani samo vanjski zidovi građevine, a sve ostalo je u istoj novo izgrađeno?

Članak 3., st. 1., toč. 21. Zakona o gradnji određuje da je rekonstrukcija građevine izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se utječe na ispunjavanje temeljnih zahtjeva za tu građevinu ili kojima se mijenja usklađenost te građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena (dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine ili tehnološkog procesa i sl.), odnosno izvedba građevinskih i drugih radova na ruševini postojeće građevine u svrhu njezine obnove.

Iz obrazloženja MF-a prilikom donošenja ovih izmjena i dopuna Zakona o porezu na dodanu vrijednost citiramo:
„Ovakve odredbe su potrebne kako se ne bi dogodilo da se obave velika ulaganja u građevinu za koja će porezni obveznik odbiti pretporez, a zatim će tu građevinu prodati kao već korištenu na koju se ne plaća PDV. Stoga će se rekonstruirana građevina pod određenim uvjetima smatrati građevinom koja nije korištena i bit će pri isporuci oporeziva PDV-om sve dok se ne počne koristiti kao i u slučaju da u vrijeme isporuke nije prošlo više od dvije godine od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja… Primjerice porezni obveznik prodaje 2015. godine za 100.000,00 kuna poslovni prostor koji je nabavio 2011. godine u kojem je obavljao svoju djelatnost. Tijekom 2013. i 2014. godine izvršio je rekonstrukciju poslovnog prostora u vrijednosti od 60.000,00 kuna. Obzirom da vrijednost rekonstrukcije obavljene u 2013. i 2014. godini prelazi 50% prodajne cijene, porezni obveznik obvezan je na obavljenu isporuku obračunati PDV.“

Članak 72.b, st. 5. i 6. je određeno da je isporuka nedovršenih građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze kao što je roh-bau oporeziva PDV-om. U ovom se smislu rekonstrukcijom građevine smatra izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se mijenja građevina u odnosu na stanje prije rekonstrukcije kao što su dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine i slično, odnosno izvedba građevinskih i drugih radova na ruševini postojeće građevine u svrhu njezine obnove.

Možete zatražiti mišljenje MF, a ako se drugačije ne očituju smatramo da je ispravno pravilo:
- određivanje visine troškova rekonstrukcije i
- protek roka od prvog nastanjenja ili korištenja.
Ako su troškovi rekonstrukcije nastanjenih, odnosno korištenih građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze u prethodne dvije godine prije dana isporuke veći od 50% prodajne cijene, od prvog nastanjenja te nekretnine, odnosno korištenja, ili ako od prvog nastanjenja te nekretnine nije prošlo više od dvije godine nakon rekonstrukcije takva isporuka je oporeziva PDV-om.
S druge strane, ako rekonstrukcija nije dovršena, isporuka nedovršenih građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze kao što je roh-bau oporeziva je PDV-om.
Na kraju samo jedna dopuna uvjeta: Porezni obveznik upisan u registar obveznika PDV-a koji nekretninu prodaje drugom poreznom obvezniku ima mogućnost, prema čl. 40., st. 4. Zakona o porezu na dodanu vrijednost, izbora za oporezivanje isporuka oslobođenih PDV-a, ali samo pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti, a nakon 1. siječnja 2017. i po osnovi isporuke na koju se pravo izbora za oporezivanje želi primijeniti.
https://misljenja.hr/oslobodjenja-oporezivanje-nekretnina-pdv-om/c1666/

Poštovani, poduzeće u sustavu PDV- a je kupilo stan od drugog poduzeća koji se na fakturi pozvao na Ppo budući da se radi o građevinskoj tvrtci prodavatelju. Stan je bio u pripremi i sada se stavlja u upotrebu. Nakon mjesec dana od kako je u upotrebi poduzeće prodaje stan fizičkoj osobi. Faktura ide bez Pdv-a budući da se radi o kupcu građanu ili sa Pdv-om budići da nije prošlo više od 2 godine korištenja?
Zahvaljujem,lijep pozdrav.

Tokii, vidjeti odgovore niže.
Za pretplatnike - vidjeti novosti i unakrsno povezane članke uz te novosti:
- Oporezivanje nekretnina PDV-om od 1. siječnja 2015.: https://misljenja.hr/oporezivanje-nekretnina-pdv-om-od-1-sijecnja-2015/v1338/
- Oporezivanje nekretnina porezom na promet nekretnina od 1. siječnja 2015.: https://misljenja.hr/oporezivanje-nekretnina-porezom-na-promet-od-1-sijecnja-2015/v1340/

Molim vas odgovor.
Tvrtka je u sustav pdv a ušla 11.05.2022.

Ista ta tvrtka je dobila račun za kupljenu nekretninu (uvećan za pdv) sa datumom 16.05.2022.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine je na datum 02.05.2022.

Za korištenje pretporeza da li se gleda datum računa 16.05.2022. ili datum Ugovora 02.05.2022.
Dakle upit je da li može iskoristit pretporez ili ne ?
Hvala unaprijed.

Datum ugovora, na taj je datum obavljena isporuka. Zapravo bi i na računu u ovom slučaju trebala biti dva datuma: datum računa i datum isporuke (jer se razlikuje od datuma računa).

Da li s tim datumom možemo koristit pretporez? Da li se ulazak u sustav 11.5. odnosi na cijeli 5 mjesec ili se računa od 11.5.? Još mi stoji ta nedoumica. Govorim o 2.5. datum Ugovora

Ne može se koristiti pretporez. Isporuka je bila prije datuma ulaska.
Gleda se datum, a za jedini izuzetak vidi članak 186. stavak 8. Pravilnika o PDVu.

Hvala

Poštovanje,

d.o.o. se bavi izgradnjom i prodajom stambenih prostora. Sa kupcima sklapa predugovore o kupoprodaji stanova, u okviru kojih su navedene cijene stanova te dinamika isplate ugovorene cijene stana.

Za svaku uplatu, a prije sklapanja ugovora o kupoprodaji , izdajemo račun za predujam sa PDV, da bi po potpisu ugovora o kupoprodaji, odnosno stvarnoj isporuci nekretnine, izdali \"konačni\" račun uz storno računa za uplaćene predujmove ( dakle, prvo ide predugovor o kupoprodaji, a nakon njega, po završetku izgradnje, ugovor o kupoprodaji ).

Međutim, u jednoj kontroli Porezne uprave dobili smo njihovo tumačenje da već po samom predugovoru o kupoprodaji moramo platiti PDV na cjelokupan ugovoreni iznos , iako dakle stanovi još nisu ni sagrađeni ni prodani niti su ih kupci platili ??!!

Obrazloženje je slijedeće - citiram : ako je sklopljen predugovor koji ima sve elemente računa sukladno čl.79 Zakona, u tom slučaju porezni obveznik obvezan je obračunati PDV na iznos zaračunate naknade za isporuku nekretnine.

Dakle, ovdje očigledno ne vrijedi pravilo da obveza za PDV nastaje u trenutku prodaje robe ili obavljanja usluge, odnosno, po uplati predujma.

Također, predmetno tumačenje predstavlja veliko financijsko opterećenje investitoru.

Vaša mišljenja i iskustva ?

Niže ima nešto na tu temu još iz 2015. godine...
Inače, sukladno OPZ-u računom se za potrebe oporezivanja smatra i svaka isprava kojom se obračunavaju isporuke bez obzira na to u kojem obliku i pod kojim nazivom je izdana. Detaljnije u bazi znanja Porezni sustav - Porezni postupak: https://misljenja.hr/knjigovodstvene-isprave-i-evidencije-obveza-izdavanja-racuna/c2922/
Ovdje nije precizirano koje isporuke: obavljene ili buduće. Logika i zdrav razum bi bio "obavljene".
Zakon o PDV-u propisuje da se računom smatra svaka isprava prema kojoj se zaračunava za isporučena dobra i obavljene usluge, bez obzira na to kako se ta isprava naziva u poslovnom prometu. Smatramo da se ova odredba Zakona ponekad neispravno tumači i u stručnim krugovima pa ukazujemo na izraz „za isporučena dobra i obavljene usluge“.... detaljnije u bazi znanja Porezni sustav - PDV: https://misljenja.hr/izdavanje-i-ispravak-rauna/c1682/
Dalje, ako je porezni obveznik izdao račun, a nije isporučio dobra ili obavio uslugu, ne nastaje obveza obračuna PDV-a ako izdani račun stornira. Ako račun nije storniran porezni obveznik koji ga je izdao obvezan je obračunani PDV, detaljnije: https://misljenja.hr/nastanak-oporezivog-dogadjaja-i-obveze-obracuna-pdv-a/c1294/ Dakako, ovdje bi bilo korisno odrediti izuzetak za pojedine djelatnosti tj. definirati rok za storniranje računa, npr. „do kraja tekuće kalendarske godine“. Ovako, za sve, taj rok treba promatrati u okviru razdoblja oporezivanja PDV-om: https://misljenja.hr/razdoblje-oporezivanja-pdv-om/c2811/ Evo oko čega bi se mogle više angažirati strukovne udruge ili komore…