Porezna pogodnost, koliko se isplati članu društva najam nekretnine društvu?

U poslovnoj je praksi učestala pojava da se uporaba privatne imovine člana društva nastoji koristiti bez naknade dok se npr. za adresu sjedišta tvrtke se (samo jer to traži Porezna uprava) ugovara minimalna najamnina, npr. samo za poštanski sandučić.

I u ranijoj smo objavi naveli da se porez na dohodak od kapitala (prilikom isplate dobiti) po osnovi primitaka od udjela u dobiti na temelju udjela u kapitalu plaća po stopi od 12% na isplaćen primitak ili isplaćenu dobit. Ta dobit koja se isplaćuje ili primitak je iznos na koji je već prethodno obračunan i plaćen porez na dobit (jedino kod isplate predujma dobiti, porez na dobit se plaća naknadno).
Stopa poreza na dobit je 18%, a za porezne obveznike koji ostvaruju godišnje prihode do 1 milijun eura 10%.
Radi jednostavnijeg prikaza, primjenjujemo stopu od 10% poreza na dobit, a ostvarena dobit je osnovica za oporezivanje.

Dakle, na ostvarenu dobit od 10.000 eura obračunava se i plaća porez na dobit 10%, a što iznosi 1.000 eura. Tako za moguću isplatu ostaje 9.000 eura.
Ako se ta ostvarena dobit nakon oporezivanja od 9.000 eura isplaćuje članu društva porez na dohodak je 1.080 eura (12% od 9.000) pa se zapravo može isplatiti neto u iznosu 7.920 eura.

Što ako član društva (osoba kojoj se može isplatiti dobit) da svoju nekretninu u najam društvu? U tom je slučaju dobit manja za trošak najma, ali dodatno se ostvaruje dohodak od imovine.

Propisana je obveza da se radi utvrđivanja poreza na dohodak isprava o nastanku  ili promjeni činjenica vezanih za ostvarivanje najamnine pokretnina (ugovor o najmu nekretnine) dostavi ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema prebivalištu ili uobičajenom boravištu najmodavca, u roku od osam dana od dana nastanka ili promjena činjenica bitnih za oporezivanje.
Još nije propisana obveza ovjere ugovora o najmu nekretnine od strane javnog bilježnika. Tek je prijedlog novog Zakona o najmu stanova uvođenje obveze da svaki novi ugovor o dugoročnom najmu bude sastavljen kao javnobilježnički akt ili potvrđen (solemniziran) kod javnog bilježnika.
Najam nekretnine predstavlja trošak društva u cijelosti bez obveze uvećanja porezne osnovice kako je to propisano za vozila.

Utvrdili smo na primjeru da na ostvarenu dobit od 10.000 eura treba obračunati i platiti porez na dobit 10% što iznosi 1.000 eura. Tako za moguću isplatu ostaje 9.000 eura. Prilikom isplate dobiti od 9.000 eura članu društva porez na dohodak je 1.080 eura pa je moguća isplata neto iznosa 7.920 eura.
Ako se ta ista ostvarena dobit ne isplaćuje, umanji se za najamninu, sklopi se ugovor o najmu nekretnine (poslovni prostor, garaža, skladišni prostor i sl.) u vlasništvu člana društva društvu za 500 eura mjesečno, nova je računica je kako slijedi.
10.000 eura treba umanjiti za 6.000 eura troška najma (500x12 mjeseci) pa je ovako ostvarena dobit 4.000 eura. Taj iznos predstavlja i osnovicu za porez na dobit.
Na tako ostvarenu dobit od 4.000 eura treba obračunati porez na dobit (10%) pa neto dobit za isplatu iznosi 3.600 eura (4.000-400).
Pri isplati te dobiti od 3.600 eura obračunava se 12% poreza na dohodak, što iznosi 432 eura pa je moguća neto isplata dobiti 3.168 eura.
Ali ako je član društva (osoba kojoj se može isplatiti dobit) najmodavac, on uz neto isplatu dobiti 3.168 eura ostvaruje i dohodak od imovine 6.000 eura prema ugovoru o najmu.
Kod dohotka od imovine ostvarenog od najamnine i zakupnine (i pokretne imovine) porez na dohodak se plaća prema rješenju Porezne uprave do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Porez na dohodak se plaća po stopi od 12%. Jednako tako, kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine.
Dakle, 6.000-1.800 (30%)=4.200 eura je osnovica za porez na dohodak od imovine.
12% od 4.200 je 504 eura. Znači ostvaren dohodak od imovine od 6.000 eura treba umanjiti za porez na dohodak od 504 eura pa ostaje ostvaren neto dohodak 5.496 eura.

Što prikazuje računica:
- bez najma nekretnine na 10.000 eura dobiti isplata dobiti je neto 7.920 eura.
- za ostvarenu dobit 10.000 eura uz najam iz primjera, dobit za isplatu je 3.168 eura i dohodak od imovine iznosi 5.496 eura što je ukupno 8.664 eura.

Iz navedenog izračuna možemo zaključiti da se prijenosom poreznog opterećenja mogu ostvariti veća porezna pogodnost za člana društva.
Ugovorom se može uredi da najmoprimac snosi troškove održavanja, režije, a moguća su i ulaganja u tu nekretninu u najmu.

I u ovom slučaju je vječno pitanje, kolika može biti najamnina? Kako ovo pitanje nema jednoznačnog odgovora, porezno - računovodstvena struka, a radi porezne pogodnost će reći što viša - to bolja ali uz razum i ipak „nešto povoljnije uvjete ili iste“ od onih koji se nude na tržištu što je lako provjeriti u bilo kojem oglasniku.

Na žalost niti ovu moguću poreznu pogodnost za nekretninu (kao i za vozila) ne mogu koristiti obrtnici - samostalne djelatnosti i slobodna zanimanja jer je fizička osoba nositelj djelatnosti i fizička osoba koja bi bila najmodavac ista osoba. Ista osoba „sama sa sobom“ NE može sklapati ugovor i imati ugovorni odnos. Te osobe mogu zapisnikom unijeti svoju privatnu imovinu u djelatnost, ali ukazujemo na oprez i mogućim poreznim nepogodnostima pri naknadnom izuzimanju te iste imovine iz djelatnosti.